刘世锦:房地产税是一项基本制度 还是要加快推进

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发布时间:2017-06-24 20:56

  凤凰财经讯 “房地产税还是要加快推进”,6月22日国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦在《中国城市竞争力报告No.15:房价体系:中国转型升级的杠杆与陷阱》报告发布会上指出,房地产税是基本制度建设,只有在这样大框架体系下都能解决房地产问题。

  事实上这并非刘世锦第一次提出要加快推出房地产税,在今年3月中国高层发展论坛上,他就提出了这样的愿景与建议。

  刘世锦认为,房地产税是房地产发展和城市化进程中一项基本制度,它能够解决我们地方政府一部分收入问题,同时有了房地产税后还可以对住房结构可以进行调节。

  此外,在解决房地产问题方面,刘世锦还建议要增加住宅用地占城市建设用地的比重、城市结构要战略性的转型和积极发展长期公共租赁住房。

  以下为发言全文:

  刘世锦:尊敬的丁总编和刘院长、何院长两位院长,首先祝贺《中国城市竞争力报告No.15》报告第15本发表。我刚刚看了第15期研究报告,所以我们现在一个课题能连续做15期,我觉得有很少。抗战八年都很艰苦的,所以这件事儿很重要,坚持下去,对于我们的毅力、定力很能体现出来,这样我们的学文才能见报。

  这次的题目,我看了一下是“房价体系”,这个问题是一个热点,是全国人民都在讨论的问题。是社会的大热点,但是也是个难点。就是你要把这个问题讲清楚,也不大容易。但是我仔细翻了一下,因为我刚才看了它的报告,我还没有来得及仔细认真学习,内容很丰富,其中点到了很多关键性的问题,我先说一说,对报告的介绍说一下。

  我想借这个机会,参加咱们活动,发表这么一个看法,我想讲中国供给侧改革是房地产发展的预测,这个问题我想还是就中国经济大的发展态势做一个了解。中国经济大家知道,过去通过30多年的高峰增长之后,过去7年时间都是中长期发展。对这样一个变化,学术界有不同的看法,有人认为中国这样一个态势是所谓的中期性的弹性变化,但是这过去以后是七年了,一直往前走,过去10%以上的高速度增长,现在到了7%以下,这个拿一般的经济波动理念是很难解释,也解释不了。

  还有一种观点认为中国经济这么多年,是由于外部冲击,我们认为这个观点也是不懂常理。其实中国2008年金融危机最严重的时候,下行压力最大的时候,我们在2009年的中国经济是率先回升,一枝独秀。我们其实2009年、2010年的经济又是高速增长,但是2010年世界经济提升,但是中国经济开始下降。但是我本人认为中国经济是学术性的转变,或者说有10%左右的高速增长转向未来的中速增长。所以过去七年的时间由高速增长转向中速增长。但是过去7年发展以后,是悲观的形式。

  但是我这两年讲,我大概在2009年、2010年的时候我说中国高速增长转成中速增长。7年以后,我就想提一个问题,中国经济已经触底了,不要那么悲观。

  触底,从需求来讲就是高投资。而高投资是三大拉动,一个是出口,一个是基础设施,再一个是房产。我就不展开说这个话题,因为出口现在是不行了,出口投资占最高的时候是2009年左右,我们的经济走低了。政府要稳定经济,主要的抓手就是基础设施。所以公路投入很大,但是总体上来讲,房地产经过多年的高速增长以后,到2014年达到一个高点又回调,当时也有一个观点认为房地产的回调也是一个走势波动。但是我们观点非常明确,就是历史性的转变。为什么这么讲?因为2014年已经出现了房地产的地势峰值。简单的说构成房地产的70%的历史住宅需求冲值是1200到1300这个峰值,达到了以后,房地产投资基本持平,然后下降。

  这里面我稍微给大家看看这些国际经验,其实你看国际上发达国家大体运行的规律,就是到11000国际元,我说得国际元是后来评价的指标。到这个点以后,基本上都终止。大家看到美国、英国、台湾、韩国都是这样。而中国是2014年2015年达到11000元,所以国际经验来看,我们基本判断就是一个历史周期。

  当然2016年,事实上是2015年的9月份,房地产投资当月红利出现回升,但是2016年的一季度以后,房地产投资上到9%以上,背景就是由一线的城市房价拉动。但是我讲一个基本观点,我并不以为能改变房地产总体上,这是从全国,不是从历史进程来看,中国房地产投资这样来看。基本上房价回归常态,常态就是零增长,甚至出现负增长,那就比较奇怪。我们基本上把十年左右的房地产、住宅投资的增速概括,大家看是十年左右的态势做了模拟预测。

  这里面就需要回答一个问题,为什么2016年房价又开始上涨?这一轮的上涨我觉得跟过去有很大的区别。我刚刚翻了报告,就是讲“城市群”的分化,或者我们说的稍微宽一点,中国在城市化推进过程中出现了城市群规划,珠三角、长三角、京津冀的立体都市圈在加快成长。各种年轻人到这个地方聚集,为什么聚集?就是到这个地方能挣到钱。城市经济来讲,就是具体项目,从经济学角度来讲,他会有更高的发展。这应该说是一个全球性的现象,在发达国家到了这个阶段以后,都开始出现这个情况,美国和中韩日都是如此。所以我国是有这个规律,这样就上升了正面的刚需的成长,房价上升是有支撑的。

  但是问题在什么地方?房价有需求可以上升,但是是不是涨到目前的程度?我们目前房价涨到这个程度,我估计五年前、十年前可能胆子比较大的人也不一定能预测到,我不知道洪玉教授知不知道,十几年前我们研究的时候,一般搞研究的人都不敢买,所以都是出乎大家预期的。房价的变化还是反映了中国房地产发展,城市化进程中深层体制结构和政策方面的问题。

  大概有这么几个问题。

  第一是现有的土地制度之下,我们的住宅用地占整个建设用地水平偏低。一线城市大概前几年这个比例都是在25%以下,最近几年略有调整,都是在30%以下。而发达国家是40%,像韩国首尔,房价开放比较高。首尔住宅和用地建设水平是60%。

  第二就是我们城市建设用地由地方政府独家垄断,但是农村的集体建设用地,宅基地,他是没有资格,或者没有权利进入城市土地建设市场。十八届三中全会明确提出,农村集体建设用地和国有土地应该是同权、同价、同等入市,农民的宅基地要创造条件进入市场。但是迄今为止这方面的改革并没有实质性的进展。现在也有改革,比如说宅基地的扭转现在已经达到什么程度,就是在一个村的范围之内流转,甚至在一个村的一部分,一个村民组里边集体内部流转,这些需求的人他是大城市里边的人,当然北京郊区的像是农民宅基地什么的,有些也在搞点房子,那都是非法的小产权房,法律上是不保护的。但是需求,现在一方面是农民要进城,另外一方面城市要下乡,需求能不能满足。

  房地产税,这应该说是房地产发展和城市化进程中一项基本制度,这不仅是能够解决我们现在地方政府一部分收入问题。因为现在地方政府,特别是对土地财政很感兴趣,抱着不放,他也放不了,是因为是他很重要的收入。你现在找到可替代性、可持续竞争力合理的没有。

  再一个房地产税有了以后,投资者能够加大税。最后就是房地产税如果有了以后,对住房结构可以进行调节。但是由于没有这样一个基本的制度建设,就是刚刚说的现在都达不到。

  更重要的是,因为我们现在已经有了城市化发展战略理念建设,现代城市化发展的规律是有距离甚至相背离的。比如说我们长期采取限制大城市人口,但是事实上限制不住,像北京、上海这种城市从几百万到两千万人。我们城市里面的基础设施,包括公共服务,它是按照规划人群设置,这样也导致各种资源的紧张,导致城市病的问题突出。所以现在有问题说我们到底是不是应该限制,或者我们应该采取什么措施更加呼应大都市圈发展的趋势。我想说什么,刚刚我说中国经济触底,进入转型升级。所谓转型升级,创新驱动,大部分发展在哪儿?我们到底适应这个态势还是不适应这个态势?

  在一个,我们城市里面经常驱赶低端人口,其实没有低端人口,咱们今天的会议都开不了,谁给你倒水,给里做饭的,回家给你看孩子的,北京工地上你看看哪个是北京市居民,这个城市你离了低端人口生活不下去的。所谓高端人口,没有低端人口给他服务相配合,这个城市是运行不下去的。我觉得我们城市现代发展的规律不相适应,所以很多理念需要去进行研究。

  当然这里面我看报告里面也看到,表面看起来除了没有买到房子的人不高兴,剩下的都挺皆大欢喜,房地产开发商不用说,政府不用说,都赚钱,就是买到房子的很多人睡了一觉,第二天早上起来房子涨了很多。很高兴,真高兴吗?城市房价是这个城市方向的最基本要素价格,房价涨了以后,几乎所有城市的各种相关的,特别是基础要素都会涨价。所以其实我们现在已经看到有一些城市由于房价不高,已经影响到城市的发展。有些城市想转型升级,想搞新的行业,房价太高,竞争力转不过来。有些一线城市一些很著名的企业已经开始朝外撤了。有些城市的阶级应该加快发展的这两年反而退速了。另外国际上来讲由于高房价持续上涨遇到了障碍,像香港,这几年经济的竞争力遇到很大障碍,原有的产业竞争力也下降,这些都和高房价相关。

  所以中国下一步,我们进入中速增长期,我们要提高要素生产力,要推动城市化的进程健康、顺利的发展,所以房地产市场,城市化进程现在有一套不太相适应的符合规律的体制政策。出路在什么地方?刚刚我讲了我们现在都存在混沌,我以为房地产领域或者叫城市化进程中的预测,有几个方面的事情要做。

  第一最直接是增加住宅用地占城市建设用地的比重,起码是40%以上,将工业用地转为住宅用地。

  第二是城市结构要发生战略性的转型。我们过去各种资源都集中在城区,供给不大。所以有的同事讲你说大都市圈的集聚效应,但是你看北京这种城市上海、深圳已经挤成这种样子,城市群并不突出,还能再来吗?所以这个问题,就是城市结构的问题。什么是城市结构?就是由于现在各种资源都集中在主城区的结构转变成核心区,就是把主城区里面现在有一部分功能适当的分解,像北京来讲就是非首都功能要分解,一部分的首都功能也要适当的分解。

  在核心区周边要形成小城镇,形成核心区加小城镇。在20到50公里范围之内,你把大学、科研单位,特别是央企,以及媒体,我觉得都可以适当的分散出去,形成相当多的有产业支撑的产业小镇。同时你用现在的轨道交通连接起来,到北京办个事儿20、30分钟就可以,开车也就一个小时,到中冶大厦开个会也不耽误事儿,回家也可以吃饭,没问题。

  你稍微远一点的就是房前屋后还可以种花种草,公共服务也电子化。低碳、绿色原则贯穿下去,这样就形成了具有产业支撑的有轨道交通连接的公共服务均等化,包容性强的、可持续强的这样一种新型的网络城市。要做结构性的转变。当然最近雄安新区政策下来了,农村土地改革不能再拖了,土地改革方向具体政策已经下来,关键是农民土地改革要加快。

  另外小产权房的问题很敏感,但是我觉得也是没有办法回避的。小产权房本来是属于农民在自己的土地上盖房子,但是过去是不允许他有这样的权利。当然同时他也不可能有规划。但我们现在要改革,这些问题你又回避不了。首先就问一个问题,农民要在自己的土地上盖房子,这个问题我们是正本清源,你是不是还是要承认。但是问题现在已经出来了,现在怎么比较好的解决,该交的费让他交,该交的税让他交,最后让它浮出水面。

  再就是积极发展长期公共租赁住房。现在北京大城市里面租售比越来越大,租是住房价格,售房价格是炒房子。现在差距很大。城市里面确实有一部分人你让他买房是可望而不可及,没有能力,但是他还想在这个城市里面奋斗,想待下去,他想租房。其实租房可以承受。但是如果说现在一个房子,咱们在座的年轻人,你要租一个房子,很不踏实,为什么?房东随时可以赶你走,租的房子不能把它当成自己的家来进行,所以我们建议能不能政府拿出相当多的其他资源优先的搞相当数量的公共租赁房屋,但是要把租赁的时间拉长,比如说他租可以租十年、二十年、三十年,你自己不愿意离开他就不能赶你,就是得到法律保障的长期居住证。现在年轻人哪怕租金高一点,很多人租房子觉得不可靠,有些人住还是可以的,就是我们需要创造这种的有利条件。

  最后房地产税还是要加快做。房地产税现在有人提问题比较大,有人说我土地出让金你再让我交税不合理,有些人说我过的并不宽裕,就一间房子再让我交税。但是这些问题我觉得最后都能找到合情合理、合规合法的解决办法。因为房地产税它就像基本的制度建设,在这样大的框架体系下都能解决。

  总的来讲,我以为现在房地产的调控这两年有一个很高的变化,强调“因城施策”,不同的城市群不一样,不可能采取同一个政策。但是我看现在房地产出台的调控政策大部分还是想办法怎么卡住不让你买,甚至不让你进这个城。我觉得这短期之内可能会起到作用,但是从中长期来讲,有些地方你按了一段时间,过一段时间会爆发起来。正本清源,还是要推进供给侧改革,就是我刚刚讲的拉几条,我想把供给侧改革之后,房地产才会进入持续健康的轨道,我们的城市化这种巨大的成长潜力才能对中国经济中速,但是高效率的可持续发展。我就谈这么一些想法,请大家批评。

  谢谢大家!

  编辑:杨瑞红 

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